Attente n° 1 : un besoin très affirmé d’autonomie
Les seniors interrogés pour l’étude placent la question du maintien de l’autonomie comme un enjeu majeur tant au niveau des produits que des services associés. L’adaptabilité des logements permet de garantir l’autonomie des seniors.
Les Français souhaitent massivement rester dans un logement ordinaire et sans service, que ce soit le leur (62%) ou un autre logement plus adapté (23%). Un logement adapté est la condition pour garantir l’autonomie des seniors. Lorsqu’ils ont été interrogés, ces derniers ont indiqué être intéressés par les
équipements qui leur garantissent le maintien des gestes du quotidien, en plus de systèmes pour garantir leur sécurité.
Les promoteurs ont donc une opportunité de penser leur offre de logements neufs comme d’ores et déjà adaptée, ou adaptable (salle de bains, escalier, toilette). Selon certains promoteurs interrogés, une attention particulière est également donnée au coin cuisine afin de renforcer le sentiment fort d’autonomie.
Lorsque les seniors se projettent sur l’idée de quitter leur logement, le choix se porte en priorité sur un autre logement ordinaire. Ils plébiscitent dans ce cas massivement le neuf : 78% des répondants de l’étude sont enclins à s’installer dans un logement neuf plutôt qu’un logement ancien. D’ores et déjà perçu comme plus accueillant pour les seniors, ces derniers invoquent aussi son adaptation au handicap et à la perte d’autonomie.
Dans le cadre du choix de votre logement, quels seraient le ou les équipements qui vous intéresseraient ? Salle de bains adaptée, alertes et alarmes et cuisine adaptée.
« L'immobilier doit participer à la santé physiologique, psychique et physique des personnes » souligne à ce titre Caroline Fortier, directrice générale de SOGEPROM.
Les seniors interrogés perçoivent la résidence seniors comme un moyen pour maintenir leur autonomie sur une longue durée. Lorsqu’ils sont interrogés sur les raisons qui les pousseraient à préférer une résidence seniors, ils citent d’abord le maintien de l’autonomie, mais aussi l’adaptation du logement.
La domotique peut être perçue comme une aide supplémentaire à l’autonomie des seniors (chemins lumineux, assistants vocaux, etc.). Cependant, après plusieurs essais non concluants, les promoteurs interrogés considèrent que la domotique ne convainc que lorsqu’elle reste simple et centrée sur la couverture des besoins essentiels
Attente n° 2 : la santé et le bien-être au cœur des préoccupations
Les seniors, tout comme les professionnels du secteur interrogés, estiment que la solution de logement doit répondre aux problématiques de santé et aux fragilités liées au vieillissement, que ce soit pour : anticiper les actes médicaux ; réagir aux urgences et aux accidents et prévenir pour bien vieillir.
Les seniors interrogés anticipent les éventuelles complications de santé liées au vieillissement et placent la proximité des services de santé comme un critère majeur dans le choix du logement. Ce critère de proximité est encore plus important pour les 60-70 ans du panel de l’étude (35% des 60-70 ans considèrent ce critère comme prioritaire pour seulement 23% des 50-60 ans).
Cette attente est plutôt confortée par l’évolution de la commercialisation des espaces commerciaux de rez-de-chaussée des immeubles, où le secteur médical et paramédical occupe de plus en plus de place.
De plus, la disponibilité de services médicaux en résidence seniors est un service qui intéresse les répondants.
Les professionnels interrogés mettent en place différents dispositifs pour faire face aux événements et aux situations imprévus :
• la présence humaine constante dans les résidences seniors ou partielle dans les logements intergénérationnels (cohabitation avec des jeunes locataires/colocataires). Cette formule intergénérationnelle séduit 55% des seniors interrogés du fait de la présence d’une tierce personne en cas de problème. Pour une génération parfois qualifiée d’individualiste, ce taux élevé d’adhésion au logement intergénérationnel peut surprendre, mais il reflète à la fois un besoin et une curiosité ;
• l’assistance technologique via des dispositifs d’alertes ou des applications simples à utiliser pour gérer les urgences. Les solutions de détection voire prédiction de chutes via des bracelets connectés sont des dispositifs potentiellement intéressants pour les professionnels du secteur quand 80% des accidents de la vie courante au-delà de 65 ans concernent des chutes
Prévenir pour mieux vieillir
Qualité du logement
Les seniors interrogés placent la qualité du logement comme premier critère de décision d’une résidence seniors (30%) et accordent aussi une importante particulière pour ce critère lors du choix d’un logement individuel.
Les professionnels de l’immobilier interrogés considèrent que la notion de santé doit être intégrée aux constructions car la santé d’un habitant est aussi liée à la qualité d’usage du logement, avec des attributs du confort comme la luminosité et l’isolation phonique, ou des caractères du logement sain, comme la qualité de l’air intérieur.
Cette notion de qualité s’ajoute aux notions d’espaces verts qui ont leur importance pour les seniors interrogés dans le choix d’une résidence seniors.
Le développement de nouveaux services
Depuis plusieurs années, les Français accordent une place de plus en plus importante au bien-être, qui mêle santé, condition physique et épanouissement psychologique. Selon les professionnels interrogés, les seniors n’échappent pas à cette tendance, à laquelle le logement neuf apporte d’ores et déjà des réponses adaptées.
Les professionnels s’accordent toutefois sur le besoin de faire encore évoluer leur offre de logements, mais aussi leur offre de services, pour accompagner cette volonté des habitants de vieillir en bonne santé, dans un environnement matériel et humain qui le permet. La santé doit devenir une composante à part entière de la qualité d’usage des logements neufs.
Attente n° 3 : des environnements à taille humaine
Les petites et moyennes villes sont plébiscitées
Comme les jeunes interrogés en 2020, une majorité des seniors souhaite clairement s’installer dans une ville petite ou moyenne. Dans les représentations des Français, la métropolisation qui a marqué les 20 dernières années, sous l’effet de la polarisation de l’emploi, paraît plus subie que souhaitée.
De manière générale, les promoteurs interrogés expliquent cette préférence par : une volonté de se rapprocher de ses racines et de sa famille ; une envie de changer de rythme et d’être dépaysé ; et un accès facilité aux services urbains de proximité et aux petits commerces.
Si l’attrait pour les petites villes est net, les répondants seniors ne souhaitent pas pour autant vivre dans un village, par peur d’être isolés et éloignés des commerces et des services médicaux. Ils ne se projettent pas dans les métropoles régionales et l’Île-de-France. Les grandes villes sont perçues plus comme un bassin d’emplois que des destinations propices à la retraite et au vieillissement.
La vie en communauté dans des petites structures
Même si l’offre est encore très peu développée dans le secteur des résidences de service, la majorité des seniors interrogés souhaite bénéficier d’un logement dans une résidence de petite capacité, de moins de 50 logements. Là encore, « small is beautiful ».
Les souhaits des seniors se heurtent cependant à la réalité économique
Pour les professionnels de l’immobilier interrogés, l’équation économique est complexe. Il est difficile de croiser les désirs des seniors (logement dans de petites structures dans des villes moyennes) avec les contraintes financières et opérationnelles des résidences de services (économies d’échelle pour réduire les coûts).
Il existe encore un « triangle des incompatibilités » entre la petite taille des résidences, la densité de services qu’elles proposent et leur caractère abordable. Ils estiment donc que de nouvelles offres restent à imaginer, pour mieux répondre à ces attentes, peut-être inspirées de l’économie du partage et de l’intergénérationnel.
« Le produit idéal, de petite taille, dans une petite ville de province n’existe pas pour des raisons économiques et l’absence de services de santé en proximité. Pour amortir les coûts fixes (sécurité, restauration, etc.), il faut des résidences de 50 logements minimum. Pour ces raisons, la priorité
demeure à des implantations dans des métropoles régionales voire des villes moyennes bien équipées » explique Éric Lapierre, directeur général chez Vinci Immobilier Résidences Gérées
Attente n° 4 : l’importance du lien social
Les seniors sont confrontés aux difficultés de la vieillesse qui cassent les liens sociaux établis pendant une grande partie de leur vie (départ à la retraite, perte du conjoint, etc.). Les plus de 60 ans ont été 32% à éprouver de la solitude en 2020, soit 5,7 millions de personnes. Ils sont même 13% à avoir ressenti de la solitude de façon régulière4. Cette fragilité du lien social est désormais aggravée par la crise Covid-19
Les seniors souhaitent vivre dans une communauté
La majorité des répondants souhaite vivre en communauté et ne pas être isolée. Ils sont même plus nombreux à privilégier l’appartement en copropriété plutôt que la maison isolée. La socialisation et la vie collective sont aussi des critères de décision majeurs dans le choix de la résidence seniors.
Si les seniors sont à la recherche d’une solution qui combine l’intimité et le collectif, leur attente ne se résume pas à des résidences seniors. Beaucoup se projettent aussi sur une offre « maison dans un ensemble », peu présente dans le panorama immobilier et que les promoteurs pourraient explorer : l’individuel groupé pour personnes âgées, constitué de lotissements de petites maisons de plain-pied adaptées au vieillissement.
Le lien fort avec la famille
La localisation est également un critère de choix majeur, notamment la proximité avec la famille qui
permet de maintenir le lien social en favorisant les visites. Ce constat nuance l’intérêt du projet, parfois évoqué, de construire des résidences seniors dans les zones détendues, parce que le foncier y est moins cher que dans les métropoles et parce que leur présence pourrait générer de l’emploi dans des territoires en déprise. En réalité, les seniors veulent habiter près des leurs, donc majoritairement dans les zones urbaines.
La proximité des centres-villes est le critère de proximité le plus important lors du choix d’un logement individuel. Elle permet de garder une ouverture sur la société active et sur les commerces. Pour les seniors hors des centres-villes à cause de contraintes économiques ou par choix, l’accessibilité et la proximité des transports en commun sont nécessaires pour maintenir ce contact social
Les espaces partagés et la restauration comme lieux de rencontre
Les seniors interrogés sont à la recherche de services favorisant le brassage et les échanges, en plus des services plus classiques autour de l’entretien et de la santé. En résidence seniors, l’accès à une offre de restauration, lieu de convivialité et de sociabilisation selon les gestionnaires interrogés,
apparaît comme le service le plus plébiscité par les seniors. En revanche, ils sont moins intéressés par les activités d’animation.
Même si elles peuvent être un argument de vente, les activités ne sont pas perçues comme un facteur de sociabilisation et sont peu utilisées par les résidents. En logement individuel, les personnes interrogées sont plus sensibles aux espaces extérieurs partagés.
Les professionnels de l’immobilier expérimentent de nouvelles initiatives pour favoriser le lien social. Par exemple, la mise à disposition d’un espace commun polyvalent recevant des services externes afin d’organiser la vie sociale de la résidence ou de la copropriété tout en conservant un équilibre entre intimité et partage de certains lieux.
La tendance du coliving pour seniors rencontre aussi un certain succès avec des micro-résidences de huit à dix logements autour d’une salle commune avec une personne s’occupant des résidents. Elle permet d’organiser une vie sociale pour les seniors qui sont mis à contribution et acceptent de vivre en société et de sortir de l’isolement.
Les seniors interrogés pour l’étude placent la question du maintien de l’autonomie comme un enjeu majeur tant au niveau des produits que des services associés. L’adaptabilité des logements permet de garantir l’autonomie des seniors.
Les Français souhaitent massivement rester dans un logement ordinaire et sans service, que ce soit le leur (62%) ou un autre logement plus adapté (23%). Un logement adapté est la condition pour garantir l’autonomie des seniors. Lorsqu’ils ont été interrogés, ces derniers ont indiqué être intéressés par les
équipements qui leur garantissent le maintien des gestes du quotidien, en plus de systèmes pour garantir leur sécurité.
Les promoteurs ont donc une opportunité de penser leur offre de logements neufs comme d’ores et déjà adaptée, ou adaptable (salle de bains, escalier, toilette). Selon certains promoteurs interrogés, une attention particulière est également donnée au coin cuisine afin de renforcer le sentiment fort d’autonomie.
Lorsque les seniors se projettent sur l’idée de quitter leur logement, le choix se porte en priorité sur un autre logement ordinaire. Ils plébiscitent dans ce cas massivement le neuf : 78% des répondants de l’étude sont enclins à s’installer dans un logement neuf plutôt qu’un logement ancien. D’ores et déjà perçu comme plus accueillant pour les seniors, ces derniers invoquent aussi son adaptation au handicap et à la perte d’autonomie.
Dans le cadre du choix de votre logement, quels seraient le ou les équipements qui vous intéresseraient ? Salle de bains adaptée, alertes et alarmes et cuisine adaptée.
« L'immobilier doit participer à la santé physiologique, psychique et physique des personnes » souligne à ce titre Caroline Fortier, directrice générale de SOGEPROM.
Les seniors interrogés perçoivent la résidence seniors comme un moyen pour maintenir leur autonomie sur une longue durée. Lorsqu’ils sont interrogés sur les raisons qui les pousseraient à préférer une résidence seniors, ils citent d’abord le maintien de l’autonomie, mais aussi l’adaptation du logement.
La domotique peut être perçue comme une aide supplémentaire à l’autonomie des seniors (chemins lumineux, assistants vocaux, etc.). Cependant, après plusieurs essais non concluants, les promoteurs interrogés considèrent que la domotique ne convainc que lorsqu’elle reste simple et centrée sur la couverture des besoins essentiels
Attente n° 2 : la santé et le bien-être au cœur des préoccupations
Les seniors, tout comme les professionnels du secteur interrogés, estiment que la solution de logement doit répondre aux problématiques de santé et aux fragilités liées au vieillissement, que ce soit pour : anticiper les actes médicaux ; réagir aux urgences et aux accidents et prévenir pour bien vieillir.
Les seniors interrogés anticipent les éventuelles complications de santé liées au vieillissement et placent la proximité des services de santé comme un critère majeur dans le choix du logement. Ce critère de proximité est encore plus important pour les 60-70 ans du panel de l’étude (35% des 60-70 ans considèrent ce critère comme prioritaire pour seulement 23% des 50-60 ans).
Cette attente est plutôt confortée par l’évolution de la commercialisation des espaces commerciaux de rez-de-chaussée des immeubles, où le secteur médical et paramédical occupe de plus en plus de place.
De plus, la disponibilité de services médicaux en résidence seniors est un service qui intéresse les répondants.
Les professionnels interrogés mettent en place différents dispositifs pour faire face aux événements et aux situations imprévus :
• la présence humaine constante dans les résidences seniors ou partielle dans les logements intergénérationnels (cohabitation avec des jeunes locataires/colocataires). Cette formule intergénérationnelle séduit 55% des seniors interrogés du fait de la présence d’une tierce personne en cas de problème. Pour une génération parfois qualifiée d’individualiste, ce taux élevé d’adhésion au logement intergénérationnel peut surprendre, mais il reflète à la fois un besoin et une curiosité ;
• l’assistance technologique via des dispositifs d’alertes ou des applications simples à utiliser pour gérer les urgences. Les solutions de détection voire prédiction de chutes via des bracelets connectés sont des dispositifs potentiellement intéressants pour les professionnels du secteur quand 80% des accidents de la vie courante au-delà de 65 ans concernent des chutes
Prévenir pour mieux vieillir
Qualité du logement
Les seniors interrogés placent la qualité du logement comme premier critère de décision d’une résidence seniors (30%) et accordent aussi une importante particulière pour ce critère lors du choix d’un logement individuel.
Les professionnels de l’immobilier interrogés considèrent que la notion de santé doit être intégrée aux constructions car la santé d’un habitant est aussi liée à la qualité d’usage du logement, avec des attributs du confort comme la luminosité et l’isolation phonique, ou des caractères du logement sain, comme la qualité de l’air intérieur.
Cette notion de qualité s’ajoute aux notions d’espaces verts qui ont leur importance pour les seniors interrogés dans le choix d’une résidence seniors.
Le développement de nouveaux services
Depuis plusieurs années, les Français accordent une place de plus en plus importante au bien-être, qui mêle santé, condition physique et épanouissement psychologique. Selon les professionnels interrogés, les seniors n’échappent pas à cette tendance, à laquelle le logement neuf apporte d’ores et déjà des réponses adaptées.
Les professionnels s’accordent toutefois sur le besoin de faire encore évoluer leur offre de logements, mais aussi leur offre de services, pour accompagner cette volonté des habitants de vieillir en bonne santé, dans un environnement matériel et humain qui le permet. La santé doit devenir une composante à part entière de la qualité d’usage des logements neufs.
Attente n° 3 : des environnements à taille humaine
Les petites et moyennes villes sont plébiscitées
Comme les jeunes interrogés en 2020, une majorité des seniors souhaite clairement s’installer dans une ville petite ou moyenne. Dans les représentations des Français, la métropolisation qui a marqué les 20 dernières années, sous l’effet de la polarisation de l’emploi, paraît plus subie que souhaitée.
De manière générale, les promoteurs interrogés expliquent cette préférence par : une volonté de se rapprocher de ses racines et de sa famille ; une envie de changer de rythme et d’être dépaysé ; et un accès facilité aux services urbains de proximité et aux petits commerces.
Si l’attrait pour les petites villes est net, les répondants seniors ne souhaitent pas pour autant vivre dans un village, par peur d’être isolés et éloignés des commerces et des services médicaux. Ils ne se projettent pas dans les métropoles régionales et l’Île-de-France. Les grandes villes sont perçues plus comme un bassin d’emplois que des destinations propices à la retraite et au vieillissement.
La vie en communauté dans des petites structures
Même si l’offre est encore très peu développée dans le secteur des résidences de service, la majorité des seniors interrogés souhaite bénéficier d’un logement dans une résidence de petite capacité, de moins de 50 logements. Là encore, « small is beautiful ».
Les souhaits des seniors se heurtent cependant à la réalité économique
Pour les professionnels de l’immobilier interrogés, l’équation économique est complexe. Il est difficile de croiser les désirs des seniors (logement dans de petites structures dans des villes moyennes) avec les contraintes financières et opérationnelles des résidences de services (économies d’échelle pour réduire les coûts).
Il existe encore un « triangle des incompatibilités » entre la petite taille des résidences, la densité de services qu’elles proposent et leur caractère abordable. Ils estiment donc que de nouvelles offres restent à imaginer, pour mieux répondre à ces attentes, peut-être inspirées de l’économie du partage et de l’intergénérationnel.
« Le produit idéal, de petite taille, dans une petite ville de province n’existe pas pour des raisons économiques et l’absence de services de santé en proximité. Pour amortir les coûts fixes (sécurité, restauration, etc.), il faut des résidences de 50 logements minimum. Pour ces raisons, la priorité
demeure à des implantations dans des métropoles régionales voire des villes moyennes bien équipées » explique Éric Lapierre, directeur général chez Vinci Immobilier Résidences Gérées
Attente n° 4 : l’importance du lien social
Les seniors sont confrontés aux difficultés de la vieillesse qui cassent les liens sociaux établis pendant une grande partie de leur vie (départ à la retraite, perte du conjoint, etc.). Les plus de 60 ans ont été 32% à éprouver de la solitude en 2020, soit 5,7 millions de personnes. Ils sont même 13% à avoir ressenti de la solitude de façon régulière4. Cette fragilité du lien social est désormais aggravée par la crise Covid-19
Les seniors souhaitent vivre dans une communauté
La majorité des répondants souhaite vivre en communauté et ne pas être isolée. Ils sont même plus nombreux à privilégier l’appartement en copropriété plutôt que la maison isolée. La socialisation et la vie collective sont aussi des critères de décision majeurs dans le choix de la résidence seniors.
Si les seniors sont à la recherche d’une solution qui combine l’intimité et le collectif, leur attente ne se résume pas à des résidences seniors. Beaucoup se projettent aussi sur une offre « maison dans un ensemble », peu présente dans le panorama immobilier et que les promoteurs pourraient explorer : l’individuel groupé pour personnes âgées, constitué de lotissements de petites maisons de plain-pied adaptées au vieillissement.
Le lien fort avec la famille
La localisation est également un critère de choix majeur, notamment la proximité avec la famille qui
permet de maintenir le lien social en favorisant les visites. Ce constat nuance l’intérêt du projet, parfois évoqué, de construire des résidences seniors dans les zones détendues, parce que le foncier y est moins cher que dans les métropoles et parce que leur présence pourrait générer de l’emploi dans des territoires en déprise. En réalité, les seniors veulent habiter près des leurs, donc majoritairement dans les zones urbaines.
La proximité des centres-villes est le critère de proximité le plus important lors du choix d’un logement individuel. Elle permet de garder une ouverture sur la société active et sur les commerces. Pour les seniors hors des centres-villes à cause de contraintes économiques ou par choix, l’accessibilité et la proximité des transports en commun sont nécessaires pour maintenir ce contact social
Les espaces partagés et la restauration comme lieux de rencontre
Les seniors interrogés sont à la recherche de services favorisant le brassage et les échanges, en plus des services plus classiques autour de l’entretien et de la santé. En résidence seniors, l’accès à une offre de restauration, lieu de convivialité et de sociabilisation selon les gestionnaires interrogés,
apparaît comme le service le plus plébiscité par les seniors. En revanche, ils sont moins intéressés par les activités d’animation.
Même si elles peuvent être un argument de vente, les activités ne sont pas perçues comme un facteur de sociabilisation et sont peu utilisées par les résidents. En logement individuel, les personnes interrogées sont plus sensibles aux espaces extérieurs partagés.
Les professionnels de l’immobilier expérimentent de nouvelles initiatives pour favoriser le lien social. Par exemple, la mise à disposition d’un espace commun polyvalent recevant des services externes afin d’organiser la vie sociale de la résidence ou de la copropriété tout en conservant un équilibre entre intimité et partage de certains lieux.
La tendance du coliving pour seniors rencontre aussi un certain succès avec des micro-résidences de huit à dix logements autour d’une salle commune avec une personne s’occupant des résidents. Elle permet d’organiser une vie sociale pour les seniors qui sont mis à contribution et acceptent de vivre en société et de sortir de l’isolement.
